Kredyty mieszkaniowe tanieją, ale nie każdy to odczuje. Ekspert kredytowy: banki nie spuszczają z tonu

- Kredyty są dziś tańsze, ale nie każdy je dostanie - mówi Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. Tłumaczy, dlaczego niższe raty to tylko część układanki, kto może realnie skorzystać z poprawy sytuacji i co zmieni nowy rządowy program "Pierwsze Klucze"

Od początku 2025 roku banki stopniowo obniżają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dziś średnia dla ofert ze stałą stopą procentową wynosi już między 5,9 a 6,6%, a niektóre instytucje oferują nawet promocyjne stawki poniżej 5,9%. To wyraźna poprawa względem poprzednich lat, kiedy stałe oprocentowanie sięgało 7-8%, a część klientów wstrzymywała decyzje zakupowe w obawie przed wysokimi ratami.

- To naturalna reakcja rynku na stabilizację stóp procentowych i oczekiwane przez wielu obniżki ze strony Rady Polityki Pieniężnej - tłumaczy Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. - Banki zaczynają walczyć o klientów, bo popyt na kredyty przez długi czas był wyraźnie stłumiony. Dziś znów widzimy wzrost zapytań i większą aktywność na rynku.

Poprawiające się warunki sprawiają, że dla wielu osób pierwsza połowa 2025 roku staje się dobrym momentem do złożenia wniosku. Szczególnie ci, którzy mają stabilne dochody i wkład własny, mogą liczyć na korzystne propozycje z banków.

- Ale to jeszcze nie powrót do "tanich kredytów" z 2020 roku. Raczej normalizacja, która daje większe pole manewru, ale nie gwarantuje automatycznej zgody na finansowanie - dodaje Grobelny.

Choć oprocentowanie kredytów hipotecznych systematycznie spada, banki nie rozluźniają swojej polityki przyznawania finansowania. Wręcz przeciwnie - w miarę wzrostu zainteresowania kredytami, instytucje finansowe mogą zaostrzać kryteria oceny klientów, by utrzymać jakość portfela i ograniczyć ryzyko kredytowe.

- Niższe raty zachęcają więcej osób do złożenia wniosku, ale nie oznacza to automatycznego "zielonego światła" od banku - tłumaczy Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. - Banki coraz częściej zwracają szczególną uwagę na stabilność dochodów, historię kredytową oraz tzw. scoring wewnętrzny, który może się różnić w zależności od instytucji.

Scoring kredytowy to kompleksowa ocena ryzyka klienta, która uwzględnia nie tylko wysokość dochodów, ale również regularność wpływów, typ umowy, źródło uzyskiwanych dochodów - umowa o pracę, działalność gospodarcz, umowa zlecenie, najem. Historię spłat, liczbę zapytań kredytowych, stan cywilny, a nawet wiek czy wykształcenie. Zdarza się, że dwóch klientów z podobnymi zarobkami otrzymuje zupełnie różne decyzje - właśnie przez różnice w ocenie scoringowej.

- Im więcej osób ubiega się o kredyt, tym bardziej banki będą selektywne - zaznacza Grobelny. - Właśnie dlatego, paradoksalnie, wraz z obniżaniem stóp procentowych można spodziewać się większej ostrożności po stronie banków.

To pokazuje, że samo oprocentowanie, choć ważne, nie decyduje o dostępności kredytu. Dobrze przygotowany wniosek, poparty analizą przez eksperta, może znacząco zwiększyć szansę na pozytywną decyzję - szczególnie w otoczeniu zmiennej polityki kredytowej.

Wraz ze spadkiem oprocentowania kredytów rośnie liczba osób zainteresowanych refinansowaniem - czyli przeniesieniem swojego kredytu hipotecznego do innego banku z lepszymi warunkami. Dla kredytobiorców, którzy zaciągali zobowiązania w latach 2022-2023, gdy stopy procentowe były rekordowo wysokie, może to być realna szansa na znaczące oszczędności.

- W wielu przypadkach różnica w racie sięga kilkuset złotych miesięcznie, co w skali 20 czy 25 lat daje dziesiątki tysięcy złotych oszczędności - zauważa Marek Grobelny. - Refinansowanie to jeden z najskuteczniejszych sposobów na poprawę domowego budżetu, jeśli zrobimy to z głową.

Proces polega na spłacie obecnego zobowiązania nowym kredytem hipotecznym, udzielonym przez inny bank - często na niższym oprocentowaniu. Związane jest to z analizą zdolności kredytowej od początku oraz dodatkowymi kosztami (wycena, prowizja, ubezpieczenia), ale w wielu przypadkach efekt jest korzystny niemal od razu.

- W tym miesiącu prowadzę sprawę klienta, który zaciągnął kredyt w lipcu 2023 roku na 865 tysięcy złotych, na 30 lat, z oprocentowaniem 7,37%. Jego rata wynosiła 6 092 zł. Przenosimy ten kredyt do innego banku z oprocentowaniem 6,10% - dzięki temu rata spadnie do 5 094 zł miesięcznie. To prawie 1 000 zł różnicy co miesiąc, a oszczędność w skali roku to ponad 11 tysięcy złotych - wyjaśnia Grobelny.

Ekspert podkreśla, że szczególną uwagę powinny zwrócić na to osoby, które zaciągnęły kredyt ze stałą stopą procentową na wysokim poziomie, np. 7-8%. Ich obecne warunki mogą być znacznie mniej korzystne niż aktualna oferta rynkowa.

- Ale refinansowanie trzeba dobrze przeliczyć. Zdarza się, że klient kieruje się tylko reklamą albo pozorną różnicą w procencie, nie widząc kosztów ukrytych. Tu nie ma miejsca na domysły - dodaje Grobelny.

W drugiej połowie 2025 roku refinansowanie kredytu hipotecznego może stać się jednym z najważniejszych tematów wśród posiadaczy kredytów. Dla wielu to realna możliwość poprawy sytuacji finansowej - o ile zostanie przeprowadzona z rozwagą i właściwym wsparciem.

W drugiej połowie 2025 roku rząd planuje wdrożyć nowy program wsparcia mieszkaniowego - "Pierwsze Klucze". Ma on być kontynuacją zakończonego w styczniu 2024 roku "Bezpiecznego Kredytu 2%", który przez półtora roku cieszył się ogromnym zainteresowaniem, ale jednocześnie generował wiele kontrowersji i nierówności w dostępie.

- Na razie wiemy, że "Pierwsze Klucze" ma również oferować dopłaty do rat, ale na innych zasadach niż poprzedni program - tłumaczy Marek Grobelny. - Ma pojawić się limit dochodowy, który wykluczy najzamożniejsze gospodarstwa, oraz zasady premiowania rodzin z dziećmi. To kierunek w stronę większego wsparcia społecznego, ale i większego zawężenia grupy beneficjentów.

Kluczową zmianą względem wcześniejszych rozwiązań jest to, że program "Pierwsze Klucze" ma obejmować wyłącznie zakupy mieszkań z rynku wtórnego. Oznacza to, że osoby planujące zakup nowego lokalu od dewelopera nie skorzystają z preferencyjnego kredytu w ramach tego rozwiązania.

- To ważna informacja, która może rozczarować wiele osób planujących zakup nowego mieszkania - zaznacza Grobelny. - Jeśli ktoś rozważał inwestycję w lokal z rynku pierwotnego i liczył na dopłaty, będzie musiał skorzystać z innego rodzaju finansowania.

Dodatkowo rząd zapowiada limity cenowe uzależnione od lokalizacji, a także kryteria dochodowe i preferencje dla rodzin z dziećmi. Już teraz pojawiają się pytania: czy realna oferta mieszkań w dużych miastach - takich jak Wrocław - zmieści się w tych limitach? Czy banki i system administracyjny będą gotowe wdrożyć zasady bez opóźnień?

- Programy rządowe są wartościowe, ale ich dostępność bywa ograniczona - mówi Grobelny. - Warto je analizować z wyprzedzeniem, ale nie uzależniać od nich całej decyzji o zakupie.

Ekspert podkreśla również, że wciąż funkcjonuje program "Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy" (tzw. kredyt bez wkładu własnego), z którego można korzystać niezależnie od typu rynku - zarówno pierwotnego, jak i wtórnego.

W odróżnieniu od zapowiadanych programów, które są dopiero w fazie projektowania, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to rozwiązanie, które realnie działa i jest dostępne dla klientów już teraz. Potocznie znany jako "kredyt bez wkładu własnego", umożliwia zakup nieruchomości osobom, które nie dysponują wymaganym wkładem własnym - zwykle 10-20% wartości nieruchomości.

- To program dla tych, którzy mają zdolność kredytową, ale nie zdążyli jeszcze odłożyć odpowiednich oszczędności - tłumaczy Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. - I działa naprawdę dobrze, szczególnie dla młodych rodzin.

Zamiast gotówki na wkład własny, klient uzyskuje gwarancję z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). To nie jest forma dopłaty ani dodatkowego kredytu - to wyłącznie zabezpieczenie dla banku, które pozwala kredytobiorcy na zaciągnięcie pełnego finansowania do 100% wartości nieruchomości, co standardowo nie byłoby możliwe w typowym kredycie hipotecznym.

- Gwarancja BGK nie oznacza, że klient dostaje jakiekolwiek pieniądze. To raczej "poręczenie" - mechanizm, który pozwala bankowi formalnie zaakceptować wyższy kredyt - dodaje Grobelny. - To rozwiązanie dla osób, które mają odpowiednie dochody, ale nie zdążyły jeszcze zbudować oszczędności.

Z programu można korzystać zarówno przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także przy budowie domu systemem gospodarczym. Co istotne, nie wyklucza on możliwości połączenia go z korzystną ofertą banku czy dodatkowymi promocjami.

- Klienci często łączą Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z kredytem stałoprocentowym lub refinansowaniem w przyszłości - mówi Grobelny. - To elastyczne narzędzie, które może pomóc w realizacji planów mieszkaniowych tu i teraz.

Wrocław, jako jedno z największych i najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce, od lat utrzymuje się w czołówce lokalizacji z rosnącymi cenami nieruchomości. Pomimo spowolnienia, jakie miało miejsce w 2022 i 2023 roku, druga połowa 2025 roku przynosi wyraźne ożywienie.

- Widzimy powrót klientów zarówno na rynek pierwotny, jak i wtórny. Deweloperzy uruchamiają nowe inwestycje, a właściciele mieszkań zaczynają znów wystawiać lokale na sprzedaż - komentuje Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia.

Obecnie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w granicach miasta oscyluje między 11 000 a 14 000 zł - w zależności od standardu, lokalizacji i wieku budynku. W dzielnicach takich jak Krzyki, Śródmieście czy Ołtaszyn ceny nadal trzymają się wysoko, natomiast osiedla peryferyjne i rynek wtórny oferują nieco więcej elastyczności.

- Choć nie mamy obecnie skokowego wzrostu cen, to jednak presja popytowa wraca. Szczególnie że kredyty stają się bardziej dostępne, a wiele osób odkładało zakup przez ostatnie dwa lata - zaznacza Grobelny.

Warto zwrócić uwagę, że wprowadzenie nowych programów rządowych - jak "Pierwsze Klucze" - może ponownie wywołać krótkoterminowy wzrost cen, szczególnie w segmencie mieszkań kwalifikujących się do wsparcia. Dlatego decyzję o zakupie warto podejmować nie tylko na podstawie aktualnych stawek, ale także z uwzględnieniem własnej zdolności kredytowej i długofalowych planów.

- Rynek nieruchomości we Wrocławiu to nie tylko dane statystyczne. Każda sytuacja jest inna. Dlatego zawsze zachęcam do rozmowy i indywidualnej analizy, zanim podejmie się decyzję - dodaje Grobelny.

W świecie zmiennych stóp procentowych, zawiłych procedur bankowych i różnorodnych programów rządowych coraz trudniej samodzielnie podjąć właściwą decyzję kredytową. Z pomocą przychodzi ekspert kredytowy - czyli osoba, którą większość klientów wciąż nazywa po prostu... doradcą kredytowym.

- Prawnie, według ustawy o kredycie hipotecznym, doradcą może nazywać się tylko osoba całkowicie niezależna, która nie współpracuje z żadnym bankiem, ale też nie prowadzi spraw kredytowych. Nie oferuje pomocy przy ubieganiu się o kredyt. W Polsce praktycznie taka forma współpracy z klientem nie istnieje. Dlatego dziś przyjęło się mówić "ekspert kredytowy" - wyjaśnia Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. - Ale dla klientów to po prostu osoba, która pomaga ogarnąć cały proces i znaleźć najlepsze możliwe rozwiązanie.

W codziennym języku, zarówno w wyszukiwarkach internetowych, jak i w rozmowach klientów, wciąż dominuje określenie doradca kredytowy - i to właśnie tego słowa szukają osoby potrzebujące wsparcia przy zakupie mieszkania czy refinansowaniu kredytu.

Niezależnie od nazwy, zakres wsparcia pozostaje ten sam. Ekspert kredytowy:

·         analizuje zdolność kredytową klienta,

·         porównuje oferty banków - często także te niedostępne bezpośrednio dla klienta,

·         pomaga w kompletowaniu dokumentów,

·         wyjaśnia zasady zmiennych i stałych stóp procentowych,

·         wskazuje ryzyka oraz możliwości refinansowania,

·         reprezentuje klienta w kontaktach z bankiem.

- Wbrew obawom wielu osób, współpraca z doradcą kredytowym nie oznacza dodatkowych kosztów - podkreśla Grobelny. - Moje wynagrodzenie wypłaca bank, natomiast klient korzysta z mojego doświadczenia i oszczędza czas, nerwy oraz - co często najważniejsze - pieniądze.

W dzisiejszych warunkach rynkowych, gdy różnice między ofertami banków potrafią sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych, pomoc "doradcy kredytowego" staje się nie tyle opcją, co realną przewagą w procesie zakupu własnego mieszkania lub domu.

Rok 2025 przynosi wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych. Spadające stopy procentowe, nowe programy rządowe i coraz większa świadomość finansowa klientów wpływają na sposób, w jaki Polacy podchodzą do zakupu nieruchomości i finansowania.

Ważne wnioski na dziś:

·         Oprocentowanie kredytów spada, ale nie oznacza to, że każdy automatycznie otrzyma lepszą ofertę - liczy się zdolność kredytowa i polityka banku.

·         Refinansowanie może znacząco obniżyć raty, szczególnie dla osób, które zaciągnęły kredyt w czasie "górki" - to szansa na oszczędność rzędu kilkuset złotych miesięcznie.

·         Program "Pierwsze Klucze" może pomóc wielu osobom, ale dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i będzie ograniczony warunkami dochodowymi oraz cenowymi.

·         Nadal działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli kredyt z gwarancją BGK - realna opcja dla tych, którzy nie mają wkładu własnego.

·         Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu odżywa, ale ceny nie spadają - decyzje warto podejmować mądrze i bez nadmiernego czekania.

·         I co najważniejsze - warto korzystać z pomocy doradcy kredytowego (czy - zgodnie z ustawą - eksperta), który pomoże przejść przez cały proces bez stresu i z korzyścią finansową.

- Kredyt hipoteczny to jedna z najważniejszych decyzji w życiu - podkreśla Marek Grobelny, ekspert kredytowy z Wrocławia. - Dlatego warto podejść do tego z planem, przygotowaniem i rzetelnym wsparciem. I z kimś, kto zna rynek od środka.

RMF 24